养老地产浅议——常州金东方颐养中心调研与思考

撰稿：宋杰

〔摘要〕随着中国逐渐进入老龄化社会，养老地产已成为房地产开发的一个新领域。本文是在对常州金东方颐养中心的考察和调研的基础上，对金东方的养老模式进行分析和总结，并对养老地产的发展模式提出一些想法。

〔关键词〕养老地产；金东方模式；

一、引言

中国目前已高速迈进老龄化社会，国家统计局公布数据显示，截止到2014年底，中国60岁以上的老人占到总人口的15.5%，达到了2.12亿，占总人口的15.5%，据预测，本世纪中叶老年人口数量将达到峰值，超过4亿^①。而房地产业经过多年的大力发展，也已经告别高速增长的时代，行业变革需求加大，因此，以健康颐养为主导的养老地产已经成为房地产业发展的一个新的领域。

二、养老地产的探索

目前，国内的养老地产开发企业一般学习美国或日本模式，但由于文化上的差异，在一些传统的观念、习俗、价值观、生活习惯等方面，均有很大差别。因此，美日等国的养老模式以及理论无法在国内进行简单的复制，养老地产必须符合中国人的生活和文化特性，并且由于地区差异，还应有相应的区域特色。同时，对于断层式发展的中国老龄化而言，养老产业还承载着更多的社会责任。

三、金东方模式

金东方项目占地17.6万平方米，规划总建筑面积32万平方米。社区内建设有1680套的老年住宅，包括亲水别墅、四合院、花园洋房、滨湖公寓等。社区内还包含近7万平方米的医疗护理中心、文化体育中心、商业服务中心、生活服务中心等。社区注重营造生态、自然、舒适、安全的社区开放空间，营造适合老年人心理和生理特点的居住环境。

颐养中心实行会员制运作，不销售房屋产权。项目定位为中、高端老年公寓，目标消费群体为本人或者子女为中、高收入的人群，以常州区域为核心，辐射长三角区域。经了解，目前的金东方颐养中心运营状况良好，是国内目前较为成功的养老地产项目。

四、问题与不足

1、本项目定位相对高端，入驻会员采用“一次性会费＋月服务费＋项目单独收费”的模式，一次性投入较高，并且需要稳定持续的较高收入来源。服务对象主要面向退休公务员、教师等较高收入人群，而对于高达2亿、并且包含大量低收入和农村人口的老龄化人群而言，因此，这种模式的养老机构对于解决中国老龄化问题杯水车薪，不具备普遍性和大规模的复制性。

2、项目基地位于常州武进区的郊区，离主城区较远，公共交通不发达。基于传统的观念，中国老人更愿意和子女共同居住或就近居住，这样有利于家庭之间的相互照料和代际互动。因此，位于远郊的养老住区容易让老年人产生孤独感和被抛弃感，并且割裂了中国传统的家庭模式。

3、社区内部环境和设施具备较高品质，但是和周边环境相比，却处于相对封闭和隔离的状态，成为闹市中的孤岛，社区内除了老年人就是护理人员，与社会环境脱节较为严重，不利于老年人的社会交往和交流沟通，也不利于社区的正常运行。

4、服务项目和内容涵盖面较窄，根据调研了解，目前的模式主要针对健康老人和需重症护理老人，而对于普通的需要日常简单护理的老弱病人缺乏较好的措施，并且各种单独收费项目费用较高。

5、颐养中心实行会员制运作，业主享有在民政部门的管理下的使用权，而不是房屋的产权，因此在产权出让、继承等方面存在不确定性。

五、一些想法

1、养老地产作为一个房地产开发的新模式，必然要引入大量的社会资本，而盈利是资本的首要目的，因此，大量开发企业的积极涌入，其看重的不光是这个产业的社会需求和公益性，而更多是它的利润空间。因此，政府应该在产业规划、土地管理、以及税费等方面给予相关政策支持，并且逐步建立其完备的社会保障体系。使养老产业朝着正确的方向发展，既满足社会需求，又给企业带来一定合理的收益。^②

2、作为一个房地产开发项目，其主要功能应该围绕着老年社区功能展开，以老年居住、老年服务作为功能主体，并且带动住宅产业和相关服务功能的发展，在满足养老需求的同时，解决就业等社会问题，为企业带来收益。从而形成上下游产业链，使养老地产成为拉动经济发展的引擎。

3、改进传统养老的观念，打破传统家居养老的老人独居，或以老人围绕后代生活的三代居模式。增强社会对老年人的包容性，使老年人重新回归社会，成为社会的主流。养老社区不仅是老人居住、生活的主体，也是参加社会活动和娱乐的载体，加强老人在社区服务、管理等方面的参与度和积极性，提高老年社区的社会性，使老年人在社区中有事可为。

4、城市中心区是优质医疗和社会资源的集中地，日本著名连锁养老运营机构日本医学馆在日本全国有1250所养老物业，基本上都位于市区，入住老人60%来自于项目5公里范围内，或老人子女工作生活在周边。因此，养老地产不是房地产的边缘地带，而是逐步成为房地产业的重要组成部分，它的用地应该和城市居住区规划的步调一致，而不是如目前的一些项目处于城市的郊区甚至远郊。应逐渐形成以养老为中心，从而带动年轻人置业的混合式开发模式，使老年人从生活的配角重新转向家庭的中心，这也是传统居家养老模式的延伸和发展。

5、美国的养老社区有60%左右为政府投资，并且宗教机构或慈善团体投资也占有很大的分量，即使在赢利性养老社区中会费收入的占比也很低，收取会费的单元数通常不到养老单元总数10%。因此，非营利性质或者社会保障性质的养老体系才是世界养老体系的主流^③。对于养老企业而言，整合好养老地产自身的产业链条(包括投资、开发、运营、配套和服务等)，形成成熟的盈利模式，依靠租金和附加服务才是企业营运收益的主要来源。另外，政府也应成立统一的推动机构，制定针对性的法律政策。^④

六、结语

由于我国人口老龄化超前于现代化，社会保障体系尚不健全，未富先老的特征日益凸显，老年地产的发展仍处于探索阶段，如何形成具有中国特色的和符合传统习惯的中国养老地产，还需要政策、企业、社会发挥集体智慧，共同寻找一条适合中国国情的发展道路。

参考文献：

①中国产业信息网：2016中国人口老龄化现状分析及未来人口老龄化问题及对策；

②北京晨报：急缺政策扶持养老地产三大问题待破解，作者：武新；

③城市开发，2013.02，北京科技大学经济管理学院，赵晓：养老地产需厘清的五个问题；

④保利地产宋广菊：中国养老地产行业存在四大不足。

作者简介：宋杰，硕士，一级注册建筑师，高级建筑师，现任江苏省城市规划院副总建筑师。