养老社区的选址与定位之间的关系初探——金东方颐养园参观有感

作者：规划院建筑一室陆建

〔摘要〕通过对常州金东方颐养园的参观学习，对其进行选址和定位分析，结合曾经在手项目比较，试图找寻出早期规划中的的养老社区选址与定位之间的内在规律性联系。

〔关键词〕养老社区；选址；定位

引言

2015年重阳节，主流媒体纷纷报道了北大教授卖房入住养老社区、100多平房费每月2万的新闻，舆论一片哗然。早在2008年底，北京方面发文《关于加快养老服务机构发展的意见》，提出了“9064”养老新模式。（即到2020年，90%的老年人在社会化服务的协助下通过居家养老，6%的老年人通过政府购买社区服务照顾养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。）我国“居家养老”方式逐步成为主流。养老社区的规划选址与定位问题越来越受到重视。

一、养老地产盲目上马之乱象

我国的养老产业是一个牵涉面广、高度复杂的问题：养老机构属于民政部管理，但养老社区的规划和建设属于住建部管理，同时医疗部分又属于卫生部管理，此外还涉及到保险金融方面。

目前进军养老行业的房企较多，保险业巨头也纷纷进军该领域。开发的很多高端养老场所，入住率比较低。有些公办的老年公寓建设标准过高，布局不合理，不仅占用宝贵土地资源，也不适合多数老年人的需要。还有些项目是变相圈地。建养老设施是幌子，本意是商业开发。

在此大环境下，常州金东方颐养园作为江苏养老社区的成功案例、江苏省民生保障类重点项目，更是值得我们学习借鉴。

二、金东方颐养园的选址和定位

1、
金东方颐养园概述

金东方颐养园项目位于常州市南滨湖新城区，牛塘镇延政西路南侧、湖滨路西侧，毗邻西太湖与淹城森林公园。由江苏金东方颐养园置业有限公司开发建设，项目占地17.6万平方米，规划总建筑面积26.4万平方米。社区内将建设1680套老年住宅，近7万平方米的医疗护理中心、文化体育中心、商业服务中心、生活服务中心。该项目被列为常州市2011年135项重点项目之一。

2、金东方颐养园选址与定位

（1）
选址

项目位于常州市南冀，紧邻西太湖和武进主城区，距离淹城森林公园旅游区1公里，距武进区商业中心2公里，与沪宁高速、锡宜高速、312国道、京杭大运河、沪宁铁路、新长铁路等交通干线紧密相连，沿江高速、常泰高速贴临而过，地理位置优越，交通十分便捷。

参观时，笔者发现项目西侧紧邻武进绿色建筑博览园，博览园环境绿化率高，小桥流水人家，一派和谐景象，非常适合老年人慢行散步。

（2）定位

金东方颐养园定位为社区型居家养老模式，以会员制模式运作。开发成本通过与会员资格形式销售房屋回收。日常运营则依靠会员按月缴纳的管理服务费。以及项目配套的医疗护理中心，商业服务中心等设施市场化运作的收入来维持运转。

金东方颐养园借鉴了国内外养老创新理念，规划设计以“公园中的老年社区”为主题，以中心公园为核心，老年公寓围绕中央景观布置，北区为高层养老公寓，南区为高层、多层、低层，东北布置商业服务中心及医疗护理中心，建筑设计遵循关怀老人的原则，以自然亲和的生态风格，提供适宜老人的生活空间，坚持秉承“出去是医院、护理在家园、设施现代化、服务亲情化”的新理念，将医养一体化的功能模式融入社区，集养老、医疗、娱乐、健康、社交、学习为一体，着力打造“中国第一、国际接轨、世界一流”的新概念老年人生活居住区。

该项目旨在建设低密度高品质，高档绿色生态养老生活社区。贯彻鲜明的“亲水人文老年健康居住社区”的产品定位。以公园中的老人社区为主题，充分体现绿色亲水、生态环保、节能科技、人文关怀和健身休闲等特点。坚持注重效益的设计原则，将公园式的社区规划，家庭式的居住环境，酒店式的精致服务和医院式的健康医疗融合在一起，为常州的老人，乃至长三角的老人提供一个温馨，舒适的养老环境。

项目规划理念是“尊荣、现代、时尚、生态”，在家是宾馆，出门是公园，就诊有医院，护理在家园，设施现代化、服务亲情化。金东方将为常州、长三角乃至全国的老年人提供一个幸福、温馨、和谐的新家园，打造出：中国第一、国际接轨、世界一流的绿色生态高品质银发养生社区。

3、可借鉴处

笔者认为，金东方颐养园的成功在选址定位上有以下几点是值得借鉴的：

（1）客户定位精准。以活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。设置医疗、护理等配套设施。虽然有增加前期投入成本，但综合考察，其医疗护理等配套设施提高了资金使用效率，降低了开发风险。

（2）选址紧靠绿色建筑博览园、紧邻西太湖、距离淹城森林公园旅游区1公里，自然环境得天独厚、人文环境资源丰富。

（3）选址具有自然景观和人文景观的双重养生元素，是其高端养老定位的必要条件，是与之相得益彰、相辅相成的。

三、曾经在手项目的比较

1、湖.庭.家----绿色全应变的新型低碳养老社区建筑设计

（方案，省三等奖）

项目地处镇江市官塘新城罗家头三号地块内东南角，位于官塘桥路以西，四平山路以北。规划用地面积约47000平方米，约70亩。可开发用地面积约18000平方米。

现回顾其规划选址，相邻地块为官塘新城的三甲医院和体检中心，地块南面为具有宽阔水面的公园。同样是具有丰厚的自然景观条件和优良的医疗条件。

项目为以围合式庭院的串联、建筑底层的局部架空，做出了显山露湖的美好幽静的环境，同时在景观主轴东端加设儿童游乐设施，给养老社区注入活力。

2、某生态园区养生养老地块概念规划方案

本项目位于南京附近某生态园区内,东侧和北侧接临城市道路，西侧靠近水坝坝堤，南侧接临沿湖通车道路及人工湖。

该项目选址有山有水、自然资源优越，但周围阶段性缺乏医疗设施配套，所以不能够精准定位为养老社区，最终只能定位为养生社区项目。

四、结语

常州金东方颐养园的选址定位的成功值得我们作为规划建筑设计人员在以后的类似项目运作上学习和借鉴。曾经的在手项目如何定位也值得我们设计人员反思，除了甲方自身定位决策因素，我们作为设计人员在前期规划中需要帮助甲方理清思路提供专业建议、提供配套设施的前期规划等具体工作。